Selg-sjol-guiden

Selg-sjøl-guiden

Slik kan du selge sjøl – eventuelt med noe hjelp fra advokat eller eiendomsmekler – trinn for trinn:

Trinn 1: Salgstilrettelegging
Trinn 2: Markedsføring
Trinn 3: Klargjøring og visning
Trinn 4. Prisforhandlinger – budrunde
Trinn 5: Kontrakts- og oppgjørsfasen
Trinn 1: Salgstilrettelegging

Takst – boligsalgsrapport

Du bestiller sjøl taksering av eiendommen. Se under “Taksering” på Gule Sider i telefonkatalogen. Be takstmannen innhente de nødvendige opplysninger om eiendommen fra kommune, tinglysingsmyndighet, kemner og ligningskontor. Spør for øvrig takstmannen på forhånd hva som trengs av dokumenter m.v. slik at du har det tilgjengelig når han kommer.

Det vanlige er å selge brukt eiendom med “som den er”-forbehold, og da slik at kjøperen overtar den “som besiktiget”. For å unngå klager fra kjøper i etterkant er det da viktig at du gir så utfyllende opplysninger som mulig om eiendommen, og at opplysningene er riktige. Det tilrås at du velger en takst av typen “boligsalgsrapport”. Les nærmere om boligsalgsrapport her. Ved en boligsalgsrapport blir nemlig visuelle befaringer kombinert med fuktmålinger, stikktakninger m.v. Det vil redusere risikoen for at det seinere avdekkes skjulte feil som kan gi grunnlag for reklamasjon.

Eierskifteforsikring?

Du kan eventuelt sikre deg i tillegg ved å tegne eierskifteforsikring. Det må i tilfelle gjøres før du selger. Eierskifteforsikring er relativt kostbar for selger, ca. 6 promille av salgssummen, og for mange boligtyper vil sannsynligheten for skjulte feil og mangler være relativt begrenset, særlig der du har fått foretatt en boligsalgsrapport. Det er derfor ikke alltid økonomisk mest rasjonelt å forsikre seg mot skjulte feil og mangler. På den annen side gir det trygghet mot seinere overraskelser. Advokat Ekornes kan formidle eierskifteforsikring om ønskelig. Les nærmere om eierskifteforsikring her. Dersom du ønsker å sikre deg gjennom eierskifteforsikring, kreves boligsalgsrapport, og at selgers egenerklæring (kan lastes ned fra www.eierskifte.protectorforsikring.no/ er framlagt før kjøper avgir bindende bud.

Fotografering

Til markedsføring – salgsoppgave (salgsprospekt), annonse i avis og på internett m.v. – trengs det gode bilder, både av eiendommen utvendig og innvendig. Du kan gjerne fotografere sjøl. Det trengs bilder i jpg-format. Om du ikke bruker digitalt kamera, så be om å få bildene levert i jpg-format når du leverer inn filmen, eller du kan eventuelt scanne papirbilder. Planløsninger kan du også scanne. Det kan i mange tilfeller være en fordel å benytte en profesjonell fotograf, særlig ettersom det er vanskelig å ta gode interiørbilder uten vidvinkellinse, lamper m.v. Dersom du ønsker profesjonell fotografering, kan advokaten formidle kontakt.

Trinn 2: Markedsføring

Avisannonsering

Det anbefales vanligvis å annonsere boligen i den lokalavisen hvor det er mest boligannonser. Det kan være lurt å annonsere med oppgitte visningstider. Når eier selger sjøl, og overlater oppgjøret til advokat/mekler, kan det i annonsen kan ofte med fordel opplyses følgende: “Oppgjør gjennom advokat/mekler.” Be om hjelp i avisens annonseavdeling til å utforme boligannonsen din på en god måte.

Annonsering på nettet

I tillegg til avisannonsering anbefales vanligvis annonsering på nettet. Mange boligkjøpere søker på nettet på eiendomsportaler som www.tinde.no og www.finn.no. Selger du sjøl, vil du i utgangspunktet være avskåret fra å annonsere der. Advokat Ekornes har imidlertid partneravtale med disse, og ønsker du annonse utlagt der, kan det avtales nærmere. I nettannonsen vil det da bli opplyst f. eks. som følger: “Meklers oppdrag er begrenset til kontrakt og oppgjør.”

Nettstedet www.privatboligsalg.no tilbyr å legge ut gratis boligannonse. Har du heimeside, kan du sjøl legge ut tekst og bilder der.

Det kan være fint å kombinere nett med avis, slik at du i avisannonsen kan oppgi en link til nettet, så interesserte kan gå inn og få nærmere opplysninger.

Salgsoppgave (salgsprospekt)

Du lager en salgsoppgave (også kalt salgsprospekt) av den typen som eiendomsmeglerne tradisjonelt bruker. Advokat Ekornes kan formidle profesjonell hjelp til fotografering og utarbeiding.

Selger du sjøl, kan du i salgsoppgave f. eks. opplyse følgende: “Eier selger sjøl. Oppgjør gjennom advokat/mekler.” Husk å legge ved budskjema.

>> Du kan laste ned budskjema her (pdf-fil).

Sjøl om du velger å selge uten eierskifteforsikring og / eller boligsalgsrapport tilrår Advokat Ekornes at du fyller ut en Egenerklæring om eiendommens tilstand, og at denne vedlegges salgsprospektet, slik at budgivere kan gjøre seg kjent med det som opplyses der. Slik egenerklæring kan lastes ned fra www.eierskifte.protectorforskring.no/

Salgsoppgave med vedlegg kopieres i til bruk ved visning, og til utsendelse til interesserte, sammen med annen salgsdokumentasjon og budskjema.

Nærmere om innholdet i salgsoppgaven og internettannonser

Her er ei sjekkliste for hva som bør være med:

Internettannonser og salgsoppgaven bør innholde samme informasjon, og fortrinnsvis også være utformet på tilnærmet samme måte. Optimal oppbygning og innhold av internettannonser og salgsoppgave vises derfor her samlet:

Viktig nøkkelinformasjon, som bør gå fram:

Adresse

Gards- og bruksnummer

Boligtype

Eieform

Prisantydning/Verditakst

Boligareal/Bruttoareal

Pengeheftelser og eventuelle servitutter

Byggeår

Tomt (dersom det er snakk om enebolig, tomannsbolig, ol.)

Forholdet til offentlige areal- og reguleringsplaner, eventuell konsesjonsplikt

Visning (eks: Visning ved eier etter avtale, tlf. ——–.)

Strukturert gjennomgang av alle rommene med tilhørende fasiliteter, med beskrivelse av hva er ”nytt”, ”gammelt”, stil, gjenstående arbeider etc.

Minimum 5 gode bilder som viser boligens største fortrinn. Minimum bilde av hus/gård utvendig, utsikt fra hovedrom/uteplass, stue, kjøkken og bad.

Planløsning med rominndeling.

Kartanvisning på områdekart. For enebolig/tomannsbolig ol. bør også reguleringskart over eiendommen tas med.

Verditakst, som eget dokument, må alltid medfølge, fortrinnsvis også i internettannonsen.

Tilstandsrapport/boligsalgsrapport bør tas med til eldre eller spesielt nedslitte/ødelagte boliger.

Generelle tips

Salgsoppgave og internettannonsene er sentrale markedsføringsverktøy, hvor design og utseende er med på å skape ei ramme rundt inntrykkene av boligen både før og etter visning. Jo tidligere salgsoppgave og annonse foreligger, desto bedre. Internettannonsering bør alltid være lagt ut i god tid før visning, minst to uker og gjerne tidligere.

Trinn 3: Klargjøring og visning

Her skal du altså gjøre jobben sjøl. Og hvorfor ikke? For hvem kjenner vel din egen bolig bedre enn du?

Er det avtalt, får du lånt visnings-bukk hos advokat Ekornes. Sørg for at interesserte besøkende skriver seg på visningsliste, som du har lagt fram lett tilgjengelig. >> Visningsliste-skjema kan lastes ned her (pdf-fil).

Du skal vise fram en rein og ryddig heim. Sjølsagt vil du at boligen din skal stå fram mest mulig tiltrekkende for potensielle kjøpere, slik at du oppnår en best mulig pris. Men å pusse opp boligen din alt for mye før visning er lite lønnsomt. Nettstedet www.eiendomsagenten.no har mange nyttige tips om klargjørng og visning.

Trinn 4: Prisforhandlinger – budrunde

Selger du sjøl, tar du deg av prisforhandlinger – budrunde – på egen hand. Det kan være praktisk og mest effektivt etter som du har fått en følelse fra visning hvem som reelt er interessert og verdt å følge nærmere opp. En advokat/mekler som ikke har deltatt på visning vil mangle denne fingerspiss-følelsen. Sørg for at alle som viser seg reelt interessert skriver navn og kontaktopplysninger på visningsliste, slik at du kan følge dem opp i etterkant.

Her er noen tips til deg som velger å selge sjøl:

Å få mer enn èn budgiver er oftest hovednøkkelen til en god pris. Med en gang du har fått inn det første budet må du derfor kontakte de andre som har satt seg opp på visningslisten.

Sørg for å få alle bud skriftlig. (Budskjema har du levert ut til interesserte sammen med salgsoppgave, kopi av takstdokumenter o.s.v.). Forhøyer noen et bud, så be om å få det skriftlig bekreftet snarest.

Ved en åpen budrunde vil det være slik at du på forespørsel gir opplysning om det foreligger bud på eiendommen, og hvor høyt det høyeste aktuelle budet er. Relevante forbehold skal samtidig opplyses.

Budgiverne skal så langt som mulig holdes orientert om nye og høyere bud. Som selger står du fritt til å akseptere og eventuelt forkaste et hvert bud.

Når et bud er akseptert, er bindende avtale kommet i stand, og de øvrige budgiverne varsles. Varsel om at bud er akseptert frigjør de andre budgiverne sjøl om akseptfristen for disse ennå ikke er utløpt.

Ikke aksepter bud som har uklare forbehold, og sjekk alltid at budgivers finansiering er i orden. Budgiver skal oppgi finansieringsplanen på budskjemaet. Enkelte budgivere tar også forbehold om endring av overtakingsdato. Sørg i så fall at det passer for deg.

Alle innkomne bud er bindende for budgiver, så lenge det ikke er tatt spesielle forbehold, f. eks. finansieringsforbehold. Men du trenger ikke selge til høystbydende. Så lenge akseptfristen ikke er gått ut, kan du altså fritt velge en annen kjøper. Ikke ha hastverk! Høye bud med kort tidsfrist er ment å skulle lokke deg til å ta en rask avgjørelse. Ikke ta til takke med det høyeste budet i den første budrunden dersom dette ligger vesentlig under det du hadde håpet på. Kjør heller på med flere visninger og nye budrunder, til slutt kommer prisen opp der du vil ha den.

Trinn 5: Kontrakts- og oppgjørsfasen

Så snart du har akseptert et bud, er det i prinsippet inngått en bindende avtale. Men en god del arbeid gjenstår. Her tilrås at du bruker faghjelp, enten fra advokat eller eiendomsmekler. Slike oppdrag kalles vanligvis oppgjørsoppdrag. Vanligvis gjennomføres et forberedende kontraktsmøte mellom selger og advokat/mekler. Siden avholdes et endelig kontraktsmøte mellom partene hos advokat/mekler. I kontraktsmøte gjennomgås og ferdigstilles kjøpekontrakt, og undertegnes. Likeså gjennomgås og undertegnes skjøte og eventuelt erklæring om konsesjonsfrihet o.a. Bor partene langt unna, arrangeres gjerne kontraktsmøte mellom partene på stedet, og da eventuelt med telefonstøtte fra advokaten/mekleren.

Kontrakten

Kontrakten må være klar og entydig. Avhendingsloven regulerer plikter og rettigheter mellom partene, i den grad partene ikke avtaler andre løsninger.

Alle ansvarsfraskrivelser i kontrakten må være klare. Du kan ikke generelt fraskrive deg ansvar f. eks. knyttet til våtrom, drenering, el-opplegg som kjøperen ikke har blitt gjort oppmerksom på tidligere, i salgsprospekt, i takst, ved visning o.s.v. Vær klar over at brannslukningsapparat, brannslange og røykvarsler er påbudt. Dette skal finnes i enhver bolig. Dersom det ikke gjør det, må det gå fram av kontrakten. Det må også gå fram av kontrakten hvordan oppgjøret skal ordnes, f. eks. direkte mellom partene, gjennom felles bankforbindelse, eller over advokaten/mekleren sin klientkonto.

Tinglysing

Etter kontraktsmøte deponeres tinglysingsklart skjøte m.v. hos advokat/mekler, i påvente av overtakings- og betalingsoppgjørsfasen. For kjøperen sendes skjøte og eventuelt pantedokument til rette tinglysingsmyndighet for tinglysing. Se www.tinglysingen.no Eventuell sikringsobligasjon slettes. Tinglysingskostnadene overføres til tingrettens konto. Kjøperen registreres nå i grunnboken som den nye eier (heimelshaver) til eiendommen.

Oppgjøret

Når betalingsoppgjøret går over klientkonto, krever sikkerhetsbestemmelsene i anvarsforsikringen at selger avgir en sikringsobligasjon med tinglysingssperre og urådighetserklæring pålydende eiendommens kjøpesum. Tinglysingsgebyret, p.t. kr. 1.901, belastes selger.

Innen den dato som i kontrakten er avtalt som overtakings- og oppgjørsdagen, skal kjøper ha innbetalt kjøpesum m.v. i henhold til kontrakten, og overtaking kan gjennomføres, og nøkler overleveres. Går oppgjøret over klientkonto skal advokat/mekler ha mottatt oversendt utfylt og undertegnet “Finansieringsskjema” fra kjøper innen oppgjørsdato. Skjema “Overtakingsprotokoll” fylles ut og undertegnes av partene og sendes advokat/mekler, med aksept for at oppgjøret kan gjennomføres som forutsatt.

Ved oppgjør over klientkonto skal advokat/mekler på et tidligere tidspunkt i samarbeidet gi deg som selger “Oppgjørsskjema – erklæring fra selger”. Dette skal advokat/mekler motta i utfylt og undertegnet stand i god tid før overtaking og oppgjør. Skjemaet forteller advokat/mekler lånenumrene dine, dine bankkontakter og hvordan sluttoppgjøret skal utbetales eller deles og hvor det skal sendes. Ved oppgjøret blir lån m.v. innfridd, og selger får overført et sluttoppgjør til oppgitt konto.

Går oppgjøret over klientkonto, får du og kjøperen din nå tilsendt hver deres oppgjørsoppstilling, hvor alle disposisjoner fremkommer.

Overlevering, overtaking

Overtaking – overlevering – er siste trinn i eiendomhandelen. Det skjer gjerne samtidig med oppgjørs- og tinglysingsfasen.

Selger bør før overlevering sjekke om kjøpesummen er på konto som forutsatt i kontrakten. Selger og kjøper bør ta en lang runde sammen rundt i boligen for å se at alt er i samme stand som under visningen. Saker og ting må sjølsagt også være i henhold til kontrakten. Overtakingsprotokoll-skjema fylles ut og undertegnes av partene, og returneres til advokat/mekler i tilfellet oppgjøret går over klientkonto.